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News
29.10.2013
"MANUTENZIONE DEL CONDOMINIO E RESPONSABILITA' DELL'APPALTATORE"
PERSONAEDANNO.IT
Riccardo MAZZON
La comunicazione mediante la quale il condominio denuncia i vizi, riscontrati su parti appartenenti alle singole unità abitative, non è idonea a interrompere il decorso del termine di prescrizione per l'esercizio dell'azione di garanzia, in quanto, in tali frangenti, legittimati ad agire sono solo i singoli proprietari (l'invio della denuncia da parte di soggetti diversi da costoro deve ritenersi, pertanto, completamente inidonea): “infatti detta azione ha natura personale e le finestre servono a uso esclusivo dei singoli proprietari e restano escluse, per loro stessa natura e destinazione che le rendono inidonee al godimento promiscuo degli altri proprietari, dalla presunzione di comunione prevista dall'art. 1117 c.c.” (Trib. Padova, sez. II, 7 giugno 2010, n. 1271, GDir, 2010, 43, 81).
Parallelamente, poiché né l'assemblea condominiale, né tanto meno l'amministratore, possono assumere decisioni che riguardino le proprietà esclusive, il contratto d'appalto per i lavori di manutenzione dell'edificio condominiale, voluto dall'assemblea e posto in essere dall'amministratore, non può mai contenere opere coinvolgenti le unità immobiliari appartenenti ai singoli condomini (ovvero da compiersi su solai, balconi o terrazze appartenenti ai proprietari degli appartamenti): “ne consegue che il condominio è legittimato a commettere l'appalto e ad adempiere le relative obbligazioni solo limitatamente ai lavori eseguiti sulle parti comuni ex art. 1117 c.c.” (Trib. Nocera Inferiore, sez. II, 31 gennaio 2005, ALC, 2005, 447).
Peraltro, sempre in tema di appalto di lavori condominiali, l'azione di risarcimento ex art. 1668 c.c. nei confronti dell'appaltatore, per i danni che ne sono derivati a causa della non corretta e regolare esecuzione, può essere promossa da ciascuno dei condomini, “legittimati in proprio ad agire, pur se il contratto sia stato stipulato dall'amministratore” (Cass., sez. II, 17 gennaio 2003, n. 631, GCM, 2003, 125 - si veda anche, in argomento, amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).
